Amorteringskalkylator

Vad händer om...?

• Om räntan är 1 procentenhet högre (5,5 % i stället för 4,5 %): Med en årsränta på 5,5 % och standardvärdena 2 000 000 kr i 360 månader blir månadsbetalningen ungefär 11 356 kr – det vill säga drygt 1 200 kr mer per månad jämfört med 4,5 % (10 134 kr).
• Om lånebeloppet är 500 000 kr högre (2 500 000 kr i stället för 2 000 000 kr): Med ett lånebelopp på 2 500 000 kr, ränta 4,5 % och 360 månaders löptid blir månadsbetalningen ungefär 12 667 kr – alltså cirka 2 533 kr mer per månad jämfört med standardvärdet 2 000 000 kr (10 134 kr).

Formeln i klartext

Månadsbetalningen (M) beräknas med annuitetsformeln: M = P × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1), där P är lånebeloppet i kronor, r är månadsräntan som decimaltal (årsräntan delat med 12, delat med 100) och n är antalet månader. Täljaren ger den räntebelagda totalkostnaden per månad, och nämnaren fördelar den över hela löptiden så att varje betalning blir exakt lika stor.

Så tolkar du resultatet

Resultatet är din fasta bruttomånadsbetalning för lånet – det vill säga det belopp som dras från ditt konto varje månad under hela löptiden. Beloppet täcker både räntekostnaden och en del av kapitalet, men just i de första månaderna är uppdelningen mycket räntedominerad. För ett bolån på 2 000 000 kr med 4,5 % ränta och 30 års löptid är månadsbetalningen drygt 10 100 kr, men av den summan är bara ungefär 2 600 kr faktisk amortering den första månaden – resten är ränta. Resultatet säger dig hur mycket du måste budgetera varje månad, men det berättar inte hur stor total räntekostnad du betalar under hela löptiden. För att få den bilden behöver du multiplicera månadsbetalningen med antalet månader och sedan dra bort det ursprungliga lånebeloppet. Tänk också på att en rörlig ränta kan ändra betalningsbeloppet mellan räntebindningsperioderna, medan kalkylatorn utgår från en fast ränta under hela perioden.

Månadsbetalning per lånebelopp och räntenivå (30 års löptid)

Vanliga misstag

• Att tro att man ska skriva in månadsräntan direkt: fältet frågar efter den nominella årsräntan i procent (t.ex. 4,5), inte månadsräntan. Kalkylatorn omvandlar automatiskt genom att dividera med 1 200 internt (100 för att gå från procent till decimal, 12 för att gå från år till månad) – skriver du in en redan uträknad månadsränta (t.ex. 0,375) blir resultatet kraftigt fel.
• Att räkna löptiden i år i stället för månader: ett 25-årigt bolån har 300 månader, inte 25. Skriver du 25 i månader-fältet räknar kalkylatorn som att du ska betala av lånet på två år och ett kvartal, vilket ger ett astronomiskt högt månatligt belopp.
• Att blanda ihop annuitetsamortering med rak amortering: vid rak amortering sjunker månadsbeloppet varje månad eftersom räntedelen minskar i takt med att skulden krymper. Den här kalkylatorn beräknar annuitet – fast månadsbelopp – vilket är den vanligaste formen för bolån i Sverige men inte den enda.
• Att glömma ränteavdraget: i Sverige får du göra skatteavdrag med 30 % på räntekostnader upp till 100 000 kr per år (och 21 % på belopp däröver). Kalkylatorn visar bruttobetalningen – din faktiska nettokostnad efter ränteavdrag är lägre. Kontrollera aktuella regler på Skatteverket.

Månadsbetalning per lånebelopp och räntenivå (30 års löptid)

I jämförelse

• Genomsnittlig ny bolåneskuld per hushåll i Sverige: Knappt 2 000 000 kr (varierar kraftigt mellan storstäder och landsbygd) (Källa: Finansinspektionen – Bolånemarknaden)
• Genomsnittlig bolåneränta (rörlig, 3 månader), referensvärde: Varierar – se Riksbankens senaste statistik för aktuell nivå (Källa: Riksbanken – Räntestatistik)

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan annuitet och rak amortering?

Vid annuitet betalar du samma belopp varje månad under hela löptiden – beloppet innehåller ränta och amortering i skiftande proportioner. Vid rak amortering betalar du ett fast amorteringsbelopp varje månad plus ränta på återstående skuld, vilket innebär att den totala månadsbetalningen sjunker successivt. Annuitet ger mer förutsägbar budget; rak amortering ger lägre total räntekostnad.

Hur påverkar löptiden min månadsbetalning?

Längre löptid ger lägre månadsbetalning men högre total räntekostnad. Ett lån på 2 000 000 kr till 4,5 % kostar ungefär 10 137 kr i månaden på 30 år men 15 124 kr i månaden på 15 år. Totalräntan på 30-årsalternativet är dock nästan dubbelt så hög som på 15-årsalternativet.

Måste jag amortera på bolån i Sverige?

Ja, om belåningsgraden överstiger 50 % av bostadens marknadsvärde finns lagstadgade amorteringskrav. Lånar du mer än 70 % av värdet måste du amortera minst 2 % av lånet per år, och lånar du 50–70 % måste du amortera minst 1 % per år. Reglerna finns i Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2016:16 med ändringar). Den kalkylator du använder beräknar annuiteten – kontrollera att din faktiska amorteringsdel uppfyller kraven.

Hur räknar jag ut månadsräntan från årsräntan?

Dela årsräntan i procent med 1 200. En årsränta på 4,5 % ger månadsräntan 4,5 / 1 200 = 0,00375. Observera att detta är en förenkling (nominell ränta dividerad med 12) – den exakta effektiva månadsräntan är (1 + 0,045)^(1/12) − 1 ≈ 0,003675, men differensen är liten och de flesta bolånekontrakt anger nominell årsränta.

Ingår ränteavdraget i beräkningen?

Nej, kalkylatorn visar bruttobeloppet utan hänsyn till ränteavdraget. I Sverige får du dra av 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr per år (21 % på belopp däröver) direkt mot din slutliga skatt. För att räkna ut nettokostnaden behöver du ta reda på hur stor räntedelen av din månadsbetalning är och sedan multiplicera den med 0,70 (för avdrag under taket). Skatteverket publicerar aktuella regler för ränteavdraget på skatteverket.se.

Vad händer med månadsbetalningen om räntan höjs mitt i löptiden?

Om du har rörlig ränta eller binder om till en ny ränta justeras månadsbetalningen utifrån den nya räntan och det återstående kapitalet samt återstående löptid vid det tillfället. Den här kalkylatorn utgår från en fast ränta under hela perioden. Vill du se effekten av en räntehöjning kan du ange det återstående lånebeloppet och den nya räntan för att få fram det justerade månadsbeloppet.

Hur mycket av min månadslön bör gå till lånekostnader?

Det finns ingen lagstadgad gräns i Sverige, men banker tillämpar ofta en intern riktlinje där boendekostnaden inte bör överstiga 30–35 % av bruttoinkomsten. Finansinspektionen kräver dessutom att bankerna kalkylräknar med en kalkylränta på minst 7 % (ibland 6 %) för att bedöma återbetalningsförmågan, oavsett den faktiska räntan.