Bolånekalkylator – månadskostnad för ditt bolån

Vad händer om...?

• Om lånebeloppet ökar med 500 000 kr: Med ett lånebelopp på 2 500 000 kr (500 000 kr mer än standardvärdet 2 000 000 kr), vid 4,5 % ränta och 30 års amorteringstid, blir månadsbetalningen ungefär 12 667 kr – det vill säga ca 2 533 kr mer per månad jämfört med 10 134 kr vid 2 000 000 kr.
• Om räntan höjs med 1 procentenhet: Med en nominell årsränta på 5,5 % (1 procentenhet högre än standardvärdet 4,5 %), ett lånebelopp på 2 000 000 kr och 30 års amorteringstid, blir månadsbetalningen ungefär 11 356 kr – det vill säga ca 1 222 kr mer per månad jämfört med 10 134 kr vid 4,5 %.

Formeln i klartext

Formeln är annuitetsformeln: månadsbetalningen (M) = lånebeloppet (L) gånger månadsräntan (r) dividerat med ett minus (ett plus r) upphöjt till negativt antal månader (n). Månadsräntan r beräknas som den nominella årsräntan i procent, dividerat med 100 för att bli decimalform och sedan med 12 för att bli en månadssats. Antal månader n är amorteringstiden i år gånger 12. Formeln ger den konstanta betalning som exakt amorterar bort hela skulden under löptiden om räntan är oförändrad.

Så tolkar du resultatet

Resultatet är den totala månadsbetalningen – summan av ränta och amortering – under antagandet att räntan är fast under hela löptiden. I verkligheten är svenska bolån oftast rörliga eller bundna på 1–5 år, vilket innebär att betalningen förändras vid varje räntejustering. En lägre amorteringstid ger en högre månadsbetalning men innebär att du betalar avsevärt mindre i total ränta över lånets livslängd. Observera att kalkylatorn inte inkluderar ränteavdraget (skattereduktion med 30 % på räntekostnaden upp till 100 000 kr per år och 21 % på belopp därutöver), vilket minskar den effektiva nettokostnaden. Amorteringskravet enligt Finansinspektionens regler innebär att de flesta lån med belåningsgrad över 50 % måste amorteras med minst 1–3 % av ursprunglig skuld per år, vilket kan styra val av amorteringstid.

Månadsbetalning vid olika lånebelopp, räntor och löptider (annuitet, kr/mån)

Vanliga misstag

• Att blanda ihop nominell och effektiv ränta: kalkylatorn räknar på nominell årsränta. Effektiv ränta inkluderar uppläggningsavgifter och aviavgifter och är alltid något högre. Bankernas marknadsföring anger ofta listränta utan avgifter – kontrollera ÅRSRÄNTAN i låneavtalet.
• Att glömma att Finansinspektionens amorteringskrav sätter en övre gräns på amorteringstiden i praktiken: om belåningsgraden är 50–70 % krävs 1 % amortering per år, och vid belåningsgrad över 70 % krävs 2 % (plus eventuellt ytterligare 1 % om skuldkvoten är hög). Att välja 50 år i kalkylatorn kan alltså vara omöjligt i praktiken.
• Att räkna ränteavdraget som en enkel procentsats av hela räntan: avdraget är 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr per år. Överstiger räntekostnaderna 100 000 kr gäller bara 21 % på överskjutande del. För ett lån med hög ränta eller stort belopp innebär detta att nettokostnaden inte alltid minskar proportionellt med räntan.

Månadsbetalning vid olika lånebelopp, räntor och löptider (annuitet, kr/mån)

I jämförelse

• Genomsnittlig bolåneskuld per hushåll, Sverige 2023: ca 1 900 000 kr (Källa: SCB – Finansräkenskaperna)
• Genomsnittlig rörlig bolåneränta (listränta), juni 2025: ca 4,0–4,5 % (varierar mellan banker och bindningstid) (Källa: Riksbanken – Monetär statistik)

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan annuitetslån och rak amortering?

Vid annuitetslån är den totala månadsbetalningen konstant under hela löptiden (om räntan inte ändras), men andelen ränta minskar och andelen amortering ökar för varje månad. Vid rak amortering är amorteringsbeloppet fast, men den totala månadsbetalningen minskar successivt eftersom räntedelen beräknas på ett allt lägre saldo. De flesta svenska bolånetagare väljer annuitet för förutsägbarhetens skull.

Hur påverkar ränteavdraget min faktiska månadskostnad?

Du får göra avdrag för ränteutgifter i deklarationen, vilket ger en skattereduktion med 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr per år (21 % på belopp därutöver). Avdraget regleras i inkomstskattelagen 67 kap. Skatteverket. Effekten är att du i praktiken betalar 70 % av räntekostnaden efter skatt (för belopp under taket). Kalkylatorn ovan räknar på nominell kostnad före avdrag.

Vad innebär Finansinspektionens amorteringskrav?

Finansinspektionens amorteringskrav, som gäller sedan 2016 och skärptes 2018, innebär att nya bolån med en belåningsgrad på 50–70 % av bostadens värde måste amorteras med minst 1 % av låneskulden per år. Vid belåningsgrad över 70 % gäller minst 2 %. Dessutom tillkommer ett skuldkvotskrav på 1 % extra amortering om skulden överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten. Detta styr i praktiken vilka amorteringstider som är tillåtna.

Hur räknar jag ut hur stor del av månadsbetalningen som är ränta?

Räntedelen för en given månad beräknas som aktuell skuld multiplicerat med månadsräntan (årsräntan dividerat med 12). I början av lånet är räntedelen störst – för ett lån på 2 000 000 kr med 4,5 % ränta är den inledande räntedelen 2 000 000 × 0,00375 = 7 500 kr. Amorteringsdelen är skillnaden mellan den totala annuiteten (10 136 kr) och räntedelen (7 500 kr), alltså 2 636 kr.

Vad händer med månadsbetalningen om räntan höjs under lånets löptid?

Kalkylatorn beräknar annuiteten för en fast ränta under hela löptiden. Förändras räntan räknas annuiteten om på det vid tillfället återstående lånesaldot och resterande löptid, vilket ger en ny, högre eller lägre månadsbetalning. Vid rörlig ränta kan månadsbetalningen alltså ändras varje kvartal eller år.

Kan jag använda kalkylatorn för att räkna på ett bostadsrättslån utan amorteringskrav?

Ja, du kan ange en lång amorteringstid (t.ex. 50 år) för att simulera nära-räntebetalt-scenario, men i praktiken tillåter Finansinspektionens regler och bankernas kreditpolicyer sällan löptider längre än 50 år. Kalkylatorn beräknar korrekt för vilken kombination du än anger, men kontrollera alltid med banken vilka löptider de faktiskt erbjuder.